안녕하세요!
코로나19로 인해 직장인,자영업자,특수근로자등등 힘드신분의
이야기를 직,간접적으로 많이 듣습니다.
과거에는 지인들 보증을 많이 세워서,양쪽 다 망하는 경우가 많았는데요.
최근에는 대출을 통해서 필요한 금액을 충당하는 추세입니다.
그럼 지금부터 제가 아파트,상가,상가주택,원룸,토지등을 대출받으면서
경험했던 이야기들을 설명드리겠습니다.
오픈채팅: https://open.kakao.com/o/syWnD88b
1.부동산 담보대출시 대출금액 산정방법
은행에 부동산 담보대출을 할려면,우선 은행에서 감정평가사를 통해 감정가를 산정합니다.
상가주택,원룸기준시 2금융권이 유리한 경우가 많습니다.금리면에서는
1금융권보다 높을 수 있으나,대출금액면에서 유리한 경우가 많으니 현재 투자하실 수
있는 금액기준으로 판단하시면 됩니다.
2금융권은 감정가의 70%를 기준으로 대출금액을 산정합니다.
지역마다 다르지만,
상가는 1000만원을 공제하며,(예를 들어 보증금 500만원이라도 1000만원을 공제합니다.
반대로 보증금 2000만원이면 1000만원이 아니라,높은금액인 2000만원을 공제하게 됩니다.)
원룸같은경우 1,700만원을 공제하게 됩니다.(투룸일 경우 1,700 x 2 =3,400만원을 공제합니다.)
공실시에는 산출기준이 복잡해서 정확한 금액은 은행관계자만 알 수 있다고 합니다.
2. LTI (Loan To Income-latio) 무엇인가?
LTI는 2018년 3월부터 도입 되었지만
의무사항은 아니였으며
참고사항은 아니어서,많은분들이 모르고 있는 실정입니다.
이전까지는 LTI로 대출이 거절된적이 없었습니다.
LTI 산출공식 =
차주 금융권 대출 총액 / 차주 소득 총액
대출총액 = 가계대출 + 개인사업자대출
차주소득 = 사업자 영업 이익 + 추가소득
DSR 계산시 총 부채 원리금으로 계산하지만
개인사업자 대출은 포함이 안됩니다
은행 전산에 조회자체가 안됩니다.
그런데 LTI는 가계자금도 포함되니
강력한 규제라 볼 수 있습니다.
또한,가계자금은 소득으로 건보료,신용카드 납부액을 대체소득으로 사용합니다.
허나 위 사실은 영업이익 외 개인의 증빙소득만 인정해서 강력한 규제라고 볼 수 있습니다.
P.S LTI가 의무화되면 대출한도가 확 줄어들겁니다.
사용하지 않는 마이너스대출이 있다면 미리 해지하시는게 좋습니다.
단,자금사용계획이 있다면 LTI가 의무화되기 전에 미리 받는 방법도 있습니다.
3.소득증명확인원이 마이너스인 경우가 있습니다.
대출이자 비용을 종합소득세 신고시에 포함을 하면 , 사업소득이 있어서
소득금액이 마이너스로 표기되는 경우가 있는데,
대출시에는 LTI로 계산합니다.
1금융권일 경우 계약기간 1년, 2금융권일 경우 3년이며,중도상환수수료는
금융권마다 다르나 1.5%-2%사이라고 보시면 됩니다.
농협조합원일 경우 대출이자에 대해 0.481% 공제해주고,조합원가족도 포함됩니다.
매년 조합원 통장으로 1년치가 입금됩니다.
조합원이시면 가족분들에게도 꼭 얘기하시어 혜택받으시길 바랍니다.
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